|
 |
На вопрос отвечает Иван Домбровский, Судья Конституционного суда в отставке.
| |
Запрет на расторжение сделок, связанных со строящимся жильем, признали
незаконным. Отныне те, кто купил квартиру в начале строительства, имеют
право расторгнуть договор, если подрядчик не завершил работы в срок.
Читатели газеты просят дать разъяснения относительно этого решения
Конституционного Суда Украины.
Учитывая актуальность этого
вопроса для многих граждан, попробуем в доступной форме дать правовую
оценку норме статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового
финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного
строительства» (далее — Закон), которая стала предметом конституционной
проверки. Отметим, что этим решением признано неконституционным
отдельное положение (первое предложение) части 4 статьи 3 указанного
Закона. Закон был принят 25 декабря 2008 года, то есть в пик мирового
финансово-экономического кризиса, который не обошел и Украину. Он был
принят с целью стабилизации строительства, повышения платежеспособности
населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан, нуждающихся в
государственной поддержке, стимулирования развития строительной и
смежных отраслей в условиях мирового финансового кризиса.
Статьей
3 Закона (часть 4) было установлено, что до 1 января 2013 года
«запрещается расторжение физическими и юридическими лицами любых
договоров, результатом которых является передача застройщиком
завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при
условии, что по такому договору осуществлена оплата 100% стоимости
объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, если
такое расторжение осуществляется по согласию сторон».
Когда стоит платить за горячую воду и отоплени
Выражаясь
доступнее, гражданин, который оплатил застройщику 100% стоимости
квартиры был ограничен в праве требовать в суде расторжения договора и
возврата денег по любым основаниям (остановка строительства, нарушение
сроков сдачи объекта в эксплуатацию, нарушение других условий договора
инвестирования). Такое расторжение договора и возврат денег могло иметь
место только с согласия обеих сторон (гражданина и застройщика).
Понятно, что ни один застройщик на это не согласится, поскольку это
противоречит его интересам.
Рассматривая обращение гражданки
Галкиной З. Г. о предоставлении официального толкования указанного
положения Закона, Конституционный Суд Украины (далее — Суд) пришел к
выводу о том, что эта норма противоречит части 2 статьи 3, части 2
статьи 6, части 4 статьи 13, части 2 статьи 19, частям 1, 4 статьи 41
Конституции Украины и поэтому признал неконституционность этого
положения Закона и потерю им силы со дня принятия этого решения, то есть
с 13 марта 2012 года.
Решение Конституционного Суда Украины
является обязательным для исполнения на территории Украины,
окончательным и не может быть обжаловано.
Поэтому договоры
финансирования строительства, заключаемые после указанной даты, не могут
содержать таких ограничений, которые были указаны в части 4 статьи 3
Закона.
Однако поскольку существуют договоры инвестиций,
заключенные до этой даты, а также судебные дела по таким спорам, то
возникают вопросы о возможности применения решения к случаям, возникшим
до 13 марта 2012 года.
Конституционный Суд в упомянутом решении
по этому поводу отметил, что применение этого положения Закона до дня
признания его неконституционным должно было осуществляться с учетом
части 1 статьи 58 Конституции Украины, согласно которой законы и другие
нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме
случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица.
Суд
также отметил, что положение части 4 статьи 3 Закона, которым
установлен запрет на расторжение договоров финансирования строительства,
не имело обратной силы во времени.
Как провести перерасчет пенсии
Из
указанного можно сделать следующие обобщающие выводы. Начиная с 13
марта 2012 года граждане-инвесторы по договорам финансирования
строительства при условии оплаты ими 100% стоимости объекта вправе в
судебном порядке ставить вопрос о расторжении таких договоров с
наступлением последствий, предусмотренных соответствующим
законодательством и при наличии предусмотренных законодательством
оснований для их расторжения.
Договоры, заключенные в период
действия этого положения статьи 3 Закона (с 14.01.2009 до 13.03.2012) и
содержащие в себе позицию, аналогичную норме, признанной
неконституционной, могут быть в этой части изменены по соглашению
сторон, а при отсутствии такого согласия — оспорены в судебном порядке. В
таком же порядке могут быть предъявлены иски о расторжении договоров,
заключенных в период с 14.01.2009 до 13.03.2012, при наличии
предусмотренных законодательством оснований для этого.
Считаем,
что при принятии судами решений после 13.03.2012 они должны исходить из
того, что указанное положение статьи 3 Закона утратило силу и не может
быть применено. Этим правилом должны руководствоваться также суды
апелляционной и кассационной инстанций.
Согласно пункту 1
статьи 355 Гражданско-правового кодекса (ГПК), в случае неодинакового
применения судами кассационной инстанции указанной нормы права возможен
пересмотр судебных решений Верховным судом Украины в порядке главы 3
ГПК.
Кроме того, пунктом 4 статьи 361 ГПК предусмотрено, что
основанием для пересмотра решения или определения суда по вновь
открывшимся обстоятельствам является: установленная Конституционным
Судом Украины неконституционность закона, примененного судом при решении
дела, если решение суда еще не исполнено.
Понятно, что в такой
краткой консультации невозможно ответить на все вопросы, которые
возникают при возникновении подобных споров.
Поэтому за более
детальными разъяснениями и оказанием конкретной правовой помощи
необходимо обращаться в адвокатские и юридические фирмы (компании) или к
отдельно практикующим юристам.
| |
|