Нотариальный договор задатка
Договора, предшествующие непосредственно купле-продаже жилья, бывают трех
основных типов – договор эксклюзивного обслуживания между риэлтором
(агентством) и продавцом, договор того же типа между риэлтором и покупателем
и, наконец, так называемый договор задатка между продавцом и покупателем.
Договор задатка, в свою очередь, делится на две основные разновидности –
нотариально заверенный и "частный". В случае нотариального
заверения, обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово
"задаток" – ибо на самом деле, согласно терминологии
законодательства, это будет "попереднiй договiр", регламентируемый
статьей 635 Гражданского Кодекса (слово "задаток" по закону
означает лишь часть долга, которую должник выдает кредитору в счет
обязательств перед ним, статьи ГК 570-571 ).
Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупатель
должен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка
(например, при задатке $5000 пошлина составит $50). При этом налоговым
агентом по сбору и выплате государству пошлины является нотариус. Разумеется,
нотариус возьмет также и плату за свои услуги – в размере 800-1000 гривен.
В целом же стоит сказать о том, что только нотариально заверенный
предварительный договор даст его участникам гарантию и доскональной проверки
(нотариусом) всех необходимых документов и, в случае чего, гарантию принятия
судом такого документа к исполнению.
Частный договор задатка
Что же касается договора задатка, оформляемого на бланках агентства
недвижимости или вообще в виде текста-расписки на чистом листе, то такой
договор является, как говорят юристы, "полузаконным", составляется
иными риэлторами "через пень-колоду" – и в худшем случае далеко не
однозначно будет восприниматься судебными органами.
Тем не менее, риэлторы с более чем десятилетним опытом составляют договора
задатка вполне грамотно. И если вы полностью доверяете риэлтору, есть смысл
сэкономить на нотариусе и госпошлине, оформив "частный" договор
задатка. В этом случае следует обратить внимание на следующие нюансы.
В ненотариальном договоре задатка в первом же пункте должно быть указано, что
данное частное соглашение его стороны согласились приравнивать к
предварительному договору, описанному в статье ГК 635. Иначе пункты о потере
задатка или его возврате в двойном размере не будут являться до конца
законными и, например, суд сможет признать их никчемными (хотя бы по признаку
"принуждение к сделке на крайне невыгодных условиях").
Разумеется, валютой задатка даже в частном договоре должна быть указана
гривна, поскольку документированно-договорная взаимная передача валюты без
лицензии на валютные операции с обеих сторон есть деяние противозаконное, и
при попадении этой информации в госорганы она может ударить и по участникам
сделки-задатка, и по агентству недвижимости. Кстати, нотариус, конечно же,
другого варианта для предварительного договора и не предложит. Что же
касается вопросов валютного курса, то обычно в договоре (и нотариальном, и
частном) указывается, что стороны договариваются о приравнивании суммы
задатка в гривнах к такой-то сумме в валюте (последняя в реальности и
передается покупателем продавцу). Курс валюты чаще всего избирается
нацбанковский на день договора, однако в дни быстрой инфляции может быть, по
договоренности сторон, выбран и произвольный курс – главное, чтобы
"источник" курса был тоже отражен в пункте о приравнивании суммы в
гривнах к сумме в валюте.
Покупателю в "частном" договоре задатка следует обратить внимание,
на указание наличия/отсутствия детей в продаваемой квартире. Ведь "форму
три", то есть государственную справку о зарегистрированных в квартире
гражданах, продавец жилья будет брать уже после договора задатка (справка
действительна две недели, ее срок действия должен придтись на договор продажи
квартиры, а задаток берут обычно на срок свыше двух недель). И это значит,
что наличие прописанных детей должно быть специально отражено в договоре задатка.
Причина проста: при наличии детей в продаваемой квартире государственный
опекунский совет следит за тем, чтобы не ухудшились их жилищные условия,
однако малопредсказуемая по срокам работа местного опекунского совета может
сорвать краткие сроки, указанные в договоре задатка.
Также в "частном договоре" задатка должны быть "названы
поименно" все форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к
расторжению договора без штрафов (потери задатка покупателем или возврата его
продавцом в двойном размере). К природным и рукотворным стихийным бедствиям,
которые являются и по закону поводом для расторжения договоров без санкций,
есть смысл добавить также изменения законодательной базы, которые сделают
куплю-продажу данного жилья до конца срока договора задатка невыгодной
сделкой для одного из его участников (например, если госпошлина на продавца
квартиры или выплаты в Пенсионный Фонд покупателя квартиры станут равны не
1%, а 5%). А вот "изменения конъюнктуры рынка недвижимости",
вписанные в форс-мажорные обстоятельства, есть подвох и злостная махинация –
нет точного критерия для фиксирования того, совершилось изменение конъюнктуры
или нет, а значит, недобросовестный участник договора сможет неожиданно
расторгнуть договор в любой день.
Помимо того, при наличии двух или большего количества документов на
собственность – например, супруги владеют квартирой сообща и у них два почти
одинаковых договора купли-продажи (наследства, мены, дарения, акта
приватизации) – в договоре задатка должны быть указаны все пакеты документов
на продаваемую собственность: во избежание действий одного совладельца
вопреки мнениям остальных. И уж тем более, должно указываться и скрепляться
подписями согласие супругов продавца и покупателя с действиями их супругов в
договоре задатка, связанного с данным объектом недвижимости.
И, наконец, в идеале так называемый (условно) договор задатка заключается
между двумя физлицами – покупателем и продавцом жилья – то есть риэлтор или
агентство в таком договоре не упоминается (риэлторы заключают с участниками
договора задатка отдельные договора). Впрочем, иные агентства формулируют
трехсторонние договора задатка, включая в договор самого риэлтора. В таком
трехстороннем договоре задатка нет ничего незаконного – просто в этом случае
дополнительно придется внимательно сравнивать договор задатка и отдельные два
договора между риэлтором и обоими участниками договора задатка (чтобы пункты,
касающиеся риэлтора, в первом и двух последних документах не противоречили
друг другу). И, конечно же, трехсторонний договор с участием двух физлиц и
одного юрлица (риэлтора) обязательно подразумевает мокрую круглую печать и
полные реквизиты этого юрлица.
Договора эксклюзивного обслуживания
Тот же пункт о мокрой печати и реквизитах риэлтора важно проверить и в
договорах между риэлтором и продавцом (риэлтором и покупателем).
Помимо того, договор об обслуживании продавца риэлтором обязательно должен
иметь срок действия – иначе вы своей подписью скрепите что-то вроде
бессрочного договора на обязательное обслуживание данным риэлтором до конца
вашей жизни. Срок действия, для вашего (продавца) блага, должен не превышать
три-четыре месяца – примерно с такой частотой цены на рынке меняются уже
заметно, и указанная в договоре с риэлтором минимальная цена может оказаться
или слишком демпинговой, или нереально высокой для потенциальных покупателей.
Вот мы уж вскользь и упомянули еще один важный пункт договора риэлтора с
продавцом – минимальная цена, по которой риэлтор берется найти покупателя для
квартиры.
Также в договоре должны быть прописаны документы (весьма многочисленные)
которые для продажи жилья должен собрать продавец лично или с помощью
риэлтора.
В договорах риэлтора и с продавцом, и с покупателем могут быть указаны
правила честного "дерибана" задатка в случае его потери в пользу
продавца или возвращения в двойном размере покупателю. Например, риэлтор в
этом случае может установить принцип "половину штрафного задатка –
риэлтору". На этот пункт надо обратить особое внимание, особенно, если
сам задаток оформлялся в виде частного трехстороннего договора.
Также в договоре с риэлтором может быть такой коварный пункт как оплата
деятельности риэлтора в случае несовершения акта купли-продажи жилья. В ваших
интересах, чтобы такого пункта вообще не было или же была указана минимальная
сумма оплаты (наиболее законным из всех подобных вариантов являлся бы пункт о
том, что при несовершении сделки продавец вернет риэлтору стоимость платной
рекламы квартиры в "Авизо" и других изданиях согласно
представленных риэлтором квитанциям об оплате, но лучше, чтобы и подобных
мелочных пунктов не фиксировалось).
Однако даже и без такого пункта договора иные недобросовестные риэлторы
умудряются требовать деньги с клиентов, "съехавших со сделки".
Чтобы не попасть впросак, следует помнить, что риэлторы и агентства не имеют
права принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на
продаваемую квартиру. А если такой пункт прописан в договоре, это значит
одно: агентство заранее готовится шантажировать вас невозвратом ваших
документов, если вы, отказавшись от продажи, не пожелаете оплачивать услуги
агентства и будете ссылаться на то, что такая оплата не была описана в
договоре с ним.
Разумеется, в договоре риэлтора с покупателем должен быть указан объем
комиссионных, которые он платит риэлтору после совершения акта купли-продажи.
Должно быть указано, кто оплачивает нотариальные услуги при совершении акта
купли-продажи.
И, наконец, обязательным является указание на оплату покупателем и продавцом
после акта купли-продажи государственных выплат в определенном государством
объеме и о том, что покупатель и продавец знают объемы этих необходимых
выплат. А таковыми являются не только госпошлина и "пенсионный", но
и, скажем, налог на "лишние метры" свыше 100 квадратных метров, а
также налог в случае второй продажи недвижимости в один налоговый период.
Напоследок напомним, что прежде всех работ с риэлтором необходимо выбрать его
и проверить его полномочия.
|
|