Арендодатели, физические и юридические лица, через три недели получат новую головную боль. Их обязали с первого октября регистрировать в Бюро технической инвентаризации право на аренду.

Вита Филонич для UBR.UA

На сегодня, согласно действующему законодательству в Украине есть обязательная регистрация права собственности на недвижимое имущество в БТИ и государственная регистрация договора аренды сроком более чем 3 года. Регистрацию проводит нотариус. И она осуществляется одновременно с нотариальным удостоверением настоящего договора. Теперь регистрация прав на недвижимое имущество и их ограничений будет осуществляться исключительно в Бюро технической инвентаризации.

"Все граждане и юридические лица, которые будут составлять договора аренды объектов недвижимости, должны будут эти договора зарегистрировать в БТИ. Только не сами договора, а право, которое возникает на основании их. Эти полномочия БТИ представлены согласно новому закону "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничении", который приняли 11 февраля этого года. Он внес изменения в другой именно в заключительных положениях этого закона БТИ до 2012 года наделен полномочиями о регистрации прав, возникающих на основании договоров аренды, независимо от срока аренды", - объясняет Богдан Ныщий, юрист юридической компании.

"Двойная регистрация"

Законодатели, в очередной раз перестарались, усложнив и запутав, существующие нормы. Статьей 640 Гражданского кодекса определено, что договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации. В случае необходимости и нотариального удостоверения и государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. В эту статью также внесли изменения, относительно обязательности государственной регистрации договоров. Но они вступят в силу через два года. А к тому времени кроме нового долга по регистрации права аренды недвижимости, остается еще и старый долг по регистрации самого договора аренды. Кроме того, право регистрации права аренды БТИ предоставили с октября текущего года. А согласно изменениям в Гражданский кодекс, принятых в феврале, и которые вступают в силу тоже лишь через два года, будут регистрировать право аренды, срок которой три и более лет. Вот и получилось, что до 2012-ого года нужно регистрировать договор аренды сроком даже на один месяц.

"Регистрация до трех лет – вопрос спорный. Потому что существует одна норма Гражданского кодекса, вторая норма Гражданского Кодекса, а между ними вследствие принятия Закона в новой редакции, существует коллизия. Поэтому мы можем говорить о законности или спорности (с какой стороны посмотреть) обоих вариантов", - уверен Данила Гетьманцев, почетный президент юридической компании.

Только с 2012 года останется регистрация права аренды, сроком на три и больше лет. Но до этого, благодаря всем изменениям, и без того небольшой рынок официальной аренды может уйти в тень, уверены даже юристы. Слишком усложнена и финансово отягощена будет процедура регистрации.

Первое - арендодателю надо собрать толстый пакет документов: заявление, правоустанавливающие документы на недвижимость, их нотариально заверенные копии, подтверждение оплаты за государственную регистрацию. Также требуется выписка о наличии или отсутствии запретов или ареста недвижимого имущества из реестра отчуждения объектов, выписка из государственного реестра отягощений движимого имущества, об отсутствии налогового залога, выписку из Государственного реестра ипотеки. Все это надо засвидетельствовать у нотариуса, оплатить и бумаги занести в Бюро технической инвентаризации. Также расширен перечень документов относительно прав, возникающих на основании договоров не удостоверенных нотариально. Кроме того что это все надо оформить, предстоит столкнуться с очередями в БТИ. "Для государственной регистрации все равно необходимо обратиться к тому же нотариусу за выписками из реестров. Потом пойти в БТИ, осуществить соответствующую проплату, оформить документы, вновь пойти к нотариусу, чтобы сделать нотариальные копии документов. То есть это все вместе вызовет значительные материальные затраты. И думаю, поэтому с первого октября та незначительная часть арендодателей, которая все же осуществляла эту регистрацию, она задумается над тем нужно им дальше это делать", - считает Богдан Ныщий.

Безконтрольная безопасность

Идея, которую закладывали законодатели, когда вносили изменения, была понятна - обезопасить арендодателя от мошенничества. А того кто снимает недвижимость - от ненадлежащего выполнения условий ее владельцем. А пока, однозначно кто выигрывает от новых правил, подчеркивают юристы, так это банкиры. Поскольку регистрация права аренды не позволит непорядочным заемщикам через различные схемы избежать своих обязательств. Особенно, это касается юридических лиц. Например, оформлен ипотечный договор с банком и имущество уже является обремененным. Что-то случается в жизни заемщика и он хочет избежать расчетов по кредиту. "Что я делаю? Я задним числом заключаю договор аренды на это имущество и передаю его в аренду третьему лицу или связанному со мной лицу. И тут же возникает конфликт интересов, возникает предмет спора, и я могу на основании этого договора аренды не допустит лицо, которой является законным собственником для банка - не допустить на объект. У нас возникает предмет спора, и мы этот спор можем вести весьма долго", - прорисовывает одну из схем Данила Гетьманцев.

И это лишь одно из обстоятельств, где регистрация права аренды является положительным моментом. Юристы уверены, если регистрация таких договоров будет проходить также как регистрация договоров покупки-продажи объектов, то возможности мошенничества с имуществом уменьшатся. Для этого весь рынок аренды должен стать "белым". На западе подобные соглашения регистрируют нотариусы, адвокаты, юристы имеющие свою практику. Для них много значит репутация, поэтому мошеннических действий (например, с датами договоров) никто не допускает. Поэтому, если юрист соглашение заверил - она считается заключенным. В Украине же нет такого доверия к представителям правовых профессий. Это признают даже их представители. "Институт молодой, как и государство. Он не сформировался. Туда попадают случайные люди, которые достаточно часто злоупотребляют своими правами. Поэтому для нас рано, к моему сожалению, вводить такую систему, как действует на Западе. Для нас пока должно быть какое-то учреждение которое будет вести единую базу", - резюмирует Данила Гетьманцев.

О особенностях нового закона о БТИ читайте в интервью UBR с Виктором Несиным, главой правления Союза консультантов по недвижимости.

http://ubr.ua/